编者按：别墅是住宅里的顶端产品，因此也被贴上了富贵、财富的标签，这似乎让无力购买别墅的购房者找到了一个“仇富”的理由。老杨站在理性的角度，阐述了别墅市场的刚性需求和购买合理性。——金达利筑地新闻编辑室

　　公平与廉正、穷人与富人的冲突无疑是时下中国争议最多的热门话题。今天的中国有一个非常奇怪的现象，就是不仅穷人觉得不公平，富人也觉得不公平。在穷人抱怨少数富人占据了太多的社会财富的同时，富人们也在抱怨整个社会有“杀富济贫”的倾向。而反映到最敏感的房地产行业，更是激进。因为，中国还没有哪一个行业，像房地产业这样，与普通百姓关系如此密切，却又集中了最多的贫富对立。

　　而别墅，做为房地产产品的金字塔尖，自然成为众矢之的，禁令频颁，从限制开发到央行对购买别墅、高档商品房、商业用房，以及第二套住房的消费者提高贷款门槛。或明或暗，都表明了一种对富人警示。是别墅太招摇？还是富人们太招摇？别墅消费也存在钢性需求！

　　事实上，任何社会都有贫有富，大多数时候都能和谐共生，只有当富人利用手中资源，过分掠夺穷人的生存资源及权利，这一矛盾才会激化，成为社会不和谐的因素。早在香港楼市崩盘时，就有业内人士指出投资性房地产“击鼓传花”的游戏本质，层层投资者在上游赚钱，让最终的消费者买单，直到使用者不堪重伏，游戏才宣告崩溃结束。这种投资型房地产的本质，说到底，就是富人赚穷人的钱，而穷人透支未来的钱。“国六条”及九部委政策出台的目的，正是在控制投资者对房地产市场造成的恶性影响。而别墅与普通住宅在消费人群上的区别在于，别墅的消费人群站在消费的顶端，需求要更弹性一点，“透支未来”对他们来说更该是一种“投资未来”。换句话来说，别墅对与别墅的消费人群来说，并不完全是招摇，而是一种需要。

　　在消费疯狂增长的影响下，紧俏、稀有、昂贵和受青睐的不再是高级汽车、金表、香水等大街上随处可见的东西，而是宁静的时光、足够的水和空间这样的生活基本条件。按照作者恩森贝格的看法，奢侈的东西是时间、注意力、空间、闲适、环境与安全，也就是说你要有足够空闲的时间，别被太多事情分散注意，要有大空间（别在拥挤的公寓楼和大街上呆着），要有好的心情，要有一个适于生活的环境,空气新鲜，接近自然，要有安全感，别老觉得有人惦记着你的钱要绑架你。

　　中国的改革开放让一批人先富起来。他们开始对消费要求越来越高。一方面，买房子置地自古就是国人致富后最想干的事。看看山西的王家大院，江苏周庄的张厅、沈厅，无不透露出中国人对土地无限占有的一种心态。由于中国的置业观所决定。中国人向来都有一种攀比的心理，攀比轿车的豪华、攀比房子的面积，攀比孩子的数量，于是多次置业也就见怪不怪了。这属于文化的范畴，国家再调控，也很难将中国人这样的消费观念更改。多次置业是有钱人的正常需求。买别墅一般都不是第一次置业。一些业主会把别墅作为“经常性居所”，而不是第一居所。当然，多次购买别墅的现象也很常见，有一些甚至是跨地区购买，比如在海南，上海，北京都有别墅。别墅的业主都拥有过购房经验，非常理智也很专业。多次置业是他们财富到了一个阶段之后自然产生的消费行为。在北京别墅发展的十几年的过程中，我们可以看到这样一种现象。上个世纪90年代市场上出现了大量的高档外销公寓，这个时候购房行为非常张扬，为了体现身份，也有商务价值的考虑，但是居住舒适性受到限制，当这部分人在国外体验过别墅的生活方式之后，产生了对别墅居住的向往，恰好在这个时候北京第一代别墅也就出现了，第一批别墅中可能就存在多次置业的现象。但是第一批的别墅产品是非常不成熟的，而且当时的交通系统也不像如今这么发达，加上当时国家政策的影响，这个时候我们可以看到开始逐步地回归城市，即当时所提倡的“新都市主义”。但随着社会财富的不断积累，别墅产品的逐渐成熟，城郊交通日趋发达，别墅作为一种终极居住产品又开始被财富阶层所认同。所以不难发现，北京别墅的多次置业是与整个北京房地产发展历史紧密联系，在这个过程中，产品与选择产品的消费者逐渐共同地成熟。

　　这种轮回与中国人的居住习性有关，因为中国的土地不是私有化的，但是中国传统是思想渴望拥有“有天有地”的独立居所和生活空间，因此，现在觉得别墅太招摇或者说有钱人太招摇的人，即使现在居住在公寓中或者尚未买房，当他们的财富积累到一定程度时，他们仍然会多次置业，仍然会选择别墅！

政策控制房价，并不意味降低别墅价格！

　　解读九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》可以明确的看到，政策的两个走向，一是调整住房结构，二是稳住住房价格。什么是住房结构呢？是整个社会各个阶层的住房形态，他涉及到每个人的利益，我们相信政策是相对公平的希望“居者有其屋”。但有两点是我们所要明白的：

　　其一，无论富国穷国，低收入家庭都是市民社会中的一个“大数”。政府固然有保障每户城市家庭“居者有其屋”的“天然”责任，但对这个“有”字千万不可误读成住房所有权的“有”，而只能是使用权之“有”。即使富如美国的政府，也没那个能力为所有的低收入家庭提供带产权的经济适用房。因此，一方面，各国政府都将“居者有其屋”作为一项普适的社会保障政策，同时则将廉租房作为此项社保政策的主要内容。政府对城市低收入家庭的住房政策重在保障“使用”而不是“所有”，因为“所有”是比“使用”更高的福利政策。在中国这样的发展中国家，保障普遍的“所有”很不现实。

　　其二，国家政策从根本上来讲是解决土地资源稀缺和节约利用，缓解社会矛盾但并不可能能解决贫富差距。落实到住房问题上，一方面是满足80%人需要的普通住宅在数量上和价格上尽量控制在他们购买或者租用的能力范围之内，这也可以宏观调控的社会责任。而另一方面20%的高端消费人群，对他们所需要的住宅——别墅类高档住宅产品，更多的是依靠市场规律作用。宏观调控对于别墅市场的影响要小于对公寓市场的影响。区域不同房价有涨有跌，产品类型不同的价格有涨有跌。从各个城市房产市场受“国六条”及其实施细则出台的影响可以看到，上海一手住宅成交量重挫31.8％，普通商品住宅成交量更是下降了34.1％。但是别墅市场成交却保持了稳步增长的发展态势。正是反应了这一现象。

　　香港房地产市场在泡沫破灭以后公寓价格下降了98%，后来逐步地恢复到60%、70%，速度比较慢；但是别墅市场恢复很快，前两年已经超过了泡沫破灭之前的水平。正基于此，真正的有钱人会选择投资占地面积大的别墅，因为实际上楼盘的升值在于土地，虽然房子是随着年限的增长而折旧，但是土地的升值速度快于房屋的折旧。因此谁占有土地资源越多，升值的空间就越大。北京已购别墅客户年龄主要集中在30-44岁，占总数的58%。这些社会的中坚力量经济基础雄厚，并且对未来有着良好的预期，他们对于生活品质、居住环境、居住要求和期望值相当高。统计数据显示，有60%的客户出于居住的目的购买别墅，有22%的客户因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到11%。而宏观调控前上海别墅市场以短期或中期投资为主，现已转为长期投资和自住为主。由于经济型别墅的普及，改善型消费者更愿意选择别墅作为居住物业，投资者主要靠收取长期的租金赚取利润。受居住习惯的影响，部分境外人士对高档物业的需求也从酒店式公寓、高档住宅慢慢转向以家庭为单元的独栋、联体别墅。

理性的别墅买家，理性的别墅价格

　　绝大多数别墅的买家远比普通住宅的购买者要理性，要更懂得理解市场行为，更懂得去把握珍惜的机会或者说资源。

　　别墅的销售实际上跟供求有关，从单个项目来讲，主要看生产是否合适市场需要的产品，很明显，别墅就是为少数人服务的，一定要在合适的地段、合适的时机氛围才能出现这样的产品。所以从目前的行情来看，政策一定会带来别墅稀缺，个人认为二者之间并非绝对的因果关系，政策从某种程度上来说确实让别墅用地有所减少，但是，别墅不是说少了就能卖，因为别墅的价格不同于普通住宅，购买别墅是一种奢侈消费行为，决定一个别墅项目是否好卖的原因还是在于产品能否打动客户。

　　再者，购买别墅的人群，即使别墅再涨价，他也能够消费得起，即使别墅便宜，他们也未必购买，关键看别墅是否打动了他们。

　　十年前的别墅现在可能还在销售，就算再稀缺，也很难销售出去。1995年的时候因为当时国家政策的影响出现了不少的别墅烂尾盘，由于功能折旧已经无法得到市场的认可，所以我觉得所有的别墅销售真相是有人欢喜有人愁。一荣俱荣、一损俱损那是十年前的事情，现在的政策调控的目的就是让市场更健康。房价高、高房价，对于高房价的争论，从2005年4月国家对房地产铁腕调控开始，就从来没有消停过，反而越演越烈。而房价在一些城市却是越调控越上涨。就在这一遍涨声之中，引来了无数的口水，也引来无数的疑问。在这无数的疑问中，最值得最该问的问题是：高房价对谁的伤害最大？每个人心里都清楚。