编者按：把普通住宅比喻为米饭，别墅比喻为鱼翅捞饭，老杨显然是希望别墅和普通住宅的价值拉开差距，此种比喻似乎也无可厚非。而对于老杨大声疾呼“城市别墅价位太低了！”，那就是仁者见仁、智者见智了。——金达利筑地新闻编辑部

一碗米饭应该卖1万元的理由
1、没有大多数人吃不起饭，哪来少数人吃到撑死。
2、再不买米饭，每碗要涨到10万元。
3、国家米饭办消息，今年内米饭的价格还要上涨100%。
4、米饭是给富人做的，不是给穷人吃的，当然要暴利了。
5、美国的老太太办按揭，现在就吃上饭了，中国的老太太不办按揭，攒了一辈子才吃上米饭。
6、国民经济高速发展，盛世的米饭应该是1万元/碗。
7、米饭行业是国家的支柱行业，米饭价格一定不能降。
8、米饭1万元/碗也只有15%的利润率，算不上暴利。
9、某饭商称，我们的米饭是为富人准备的。
10、建议国务院再搞出个“国八条”，保证要控制米饭价格的稳定。
——选摘自《北京现代商报》

　　这是最近在报纸上看到的文章，我摘录了其中的部分节选，感觉读来很有意思，听说在网络上还挺流行。写者借米饭来调侃讽刺现在京城房子价格飞飙上涨的大势。想来一碗米饭卖一万元是不可能的，但今年北京普通住宅的房子，确实已经卖到了１万元/平米。去年6000元/平米还是京城楼市（普通住宅）的主流，但今年上半年在东四环以内寻找8000元/平米的房子已经是很难了。

　　 普通住宅价格飞涨，让百姓望“房”兴叹，也惊动了决策层，地产新政不断，但是房价却是逆流而上。今年上半年，平稳了若干年的北京房价一路走高，上涨比例前所未有，即便如此，各项目售楼处依然是车水马龙，开发商也多是赚的钵溢盆满。

　　 如果把京城的普通住宅比喻成米饭，那我在这里暂且把住宅建筑中的最高端形态产品——城市别墅定义为“鱼翅捞饭”，看看它该卖多少钱？

　　 相对于普通住宅价格的快速窜升，别墅项目价格多少显得有些悄然无声，尤其是城市别墅的价格，更有着按兵不动似的沉寂。不知道是城市别墅开发商对“米饭”逼近“鱼翅捞饭”的价格缺乏应有的敏感，还是想以低价策略迅速清盘，以期资金尽快回笼？

　　 众所周知，作为住宅建筑中的最高端形态产品——城市别墅，是为少数富人打造的，可以说是大众眼中的奢侈品，小众富人的消费品，尤其是在寸土寸金的北京城，城市别墅更是稀缺。如果说米饭是解决人温饱问题的必需品，那么鱼翅捞饭应该是上升到更高层面的味觉体验了。把奢侈品等同于一般消费品，无论是对决策层、开发商，还是消费者，都会成为一种尴尬：决策层没有达到抑制房价的目的，开发商稀缺产品卖不上好价钱，消费者感觉买公寓还不如几个人合伙买叠拼别墅合适。如此一来，势必会造成整个房地产市场的混乱。

　　 从各个层面传递的信息来看，在土地紧缺的中国，别墅用地必然会受到严控。前段时间国土资源部刚刚下发了“从严土地管理 别墅用地全线叫停”，明确了别墅用地审批停止；建设部7月13日就又正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70％”两个概念给出了明确界定。种种措施都充分显示了别墅产品即成绝版。

　　 决策者的初衷是想抑制住宅市场的价格，却在一定程度上成全了别墅市场。精明的开发商闻风而动，调整价格，苦练内功，打磨产品，抑制销售，待价而沽，期待着一飞冲天的豪气。

　　 那对于现在在销的别墅，尤其是其中的佼佼者“城市别墅”，其市场价格究竟该何去何从？城市别墅开发商又该如何为现有的别墅产品定价？当市场求大于供，在城市别墅产品资源日渐稀缺的今天，北京原有的别墅价格体系是否还能支撑现在日益膨胀的别墅消费力市场？在米饭（普通住宅）都卖到10000元/平米的时候，“鱼翅捞饭”的定价又该何去何从呢？

　　 因为近期一直在京东做别墅项目，那么现在就暂且以京东房地产市场的实际情况，结合实际的别墅项目，听老杨简单侃侃吧。

　　 作为日渐稀缺的城市别墅项目，如何定位和定价自己的稀缺产品，事实上能够反映出开发商的战略眼光和商业智慧。

　　 朝阳区某城市别墅（以下称A别墅），所处地块位置优越，距离市区较近，毗邻6000亩天然林带，60000平方米高尔夫球俱乐部，140000 平方米郊野公园，三期产品为180套独栋别墅，美式风格。该产品保留了社区内100多株50年以上树龄的原生树，并拥有独特的坡地院落设计，院落的私密与景观环境融合相得益彰，并精心营造了水系环境，给地处北方的居住者以清秀淡雅的湖光山色之美……根据搜房网相关信息显示，目前该项目预计价格为：15000-18000元/平方米。

　　 在产品打造上，可以说，Ａ别墅已经倾尽心力，达到了同类产品中较高的物质层面，但在价格体系定位上，却显得过于保守，好好的鱼翅却卖了米饭的价格，让人多少感觉到，不是Ａ别墅对自己的产品不够自信，就是开发商遭遇了资金的瓶颈而显得缩手缩脚。如果不是上述原因所致，从理性的角度静而观之，Ａ别墅的价格不应是目前的状态。

　　 为什么这么说呢？看看北京住宅市场，尤其是京东住宅市场的现状就可一目了然了。

　　 随着朝阳商圈借势CBD再次东扩，并与华贸商圈交叠，朝阳北路已被定位为朝阳区的财富大道。而随着轻轨六号线等交通网络的科学规范与建设，四环华贸中心等项目的启动和中央电视台等项目的东移，更使朝青版块形成北京东部商务居住中心区。近邻此区域的公寓及别墅项目受其影响，再加上新政策所带来的利好因素刺激，价格近期已经全线飙红。

　　 我们先来看看该区域内的公寓类产品：“天鹅湾”——3大类共76种形态国际活性空间产品，目前已经卖到了1万元/平方米。而“星河湾”从2005年6月逆势以1.6万元/平方米的天价开盘至当年末，已经达到销售14个亿的娇人业绩。

　　 公寓市场火爆至此，已经面临绝版的别墅市场又当如何呢？

　　 同样位于京东，以联排为主的“水郡长安”才卖到1万元/平方米，“PeKing House首府”的叠拼稍好一点，卖到了1.75万元/平方米，而城市别墅“东山墅”的独栋则不过3万元/平方米！

　　 回过头来，我们再来看看别墅A，论地理位置，虽然比起东山墅稍稍远了那么一点，但是它其美式纯独栋产品，比起PeKing House首府的叠拼产品更高端，其价格就算达不到东山墅的3万元/平方米，也应该远高于“PeKing House首府”叠拼的1.75万元/平方米！

　　 纵观全国，随着土地供应停滞及大房型、高档住宅减少的利好刺激下，近几个月别墅产品存在后续土地供应停滞下利好，高档住宅在后市的竞争中出现大房型减少、高档住宅减少的局面，使得别墅产品在调控的风口浪尖仍能保持较高供应的原因，别墅价格纷纷上涨，市场上出现供不应求的局面。

　　 整个中国的别墅市场都在火热沸腾，在上海城市别墅价格已经达到8万元/平方米的今天，为什么北京的别墅售价居然还在与公寓不相上下？

　　 毋庸置疑，城市别墅由于受别墅用地的严控，已经面临稀缺即将绝版！正因如此，上海城市别墅的“天价”叫卖易于接受，而北京城市别墅所售出的公寓价，实在是显得有些匪夷所思。

　　 当米饭（普通住宅）已经达到了1万元/平方米，绝版的鱼翅捞饭（城市别墅）居然也在同等价位徘徊，这势必要造成市场的混乱和人群定位的模糊。

　　 新政大势利好，城市别墅的开发商，在占有地利的情况下，应该以更敏锐的嗅觉，抓住市场契机，适时调整价位，界定人群，明确诉求，切不可将鱼翅卖成米饭价，否则，不但自身追悔莫及，也会为此贻笑大方。

　　 依老杨之见，新政下的别墅A，如果价格不在2.5万元/平米——3万元/平米间落脚，而继续在１.8万元／平米之间彷徨，势必会留下诸多遗憾。　

　 　在政府抑制房价之声不绝于耳之际，老杨却高呼“城市别墅价位太低了！”，看起来似乎有些不合时宜，但这绝非标新立异、哗众取宠之举，实在是多年卖房售墅之经验所得，愿与同行共享，更愿接受市场的检验。